domingo 22 de mayo del 2022

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Alquileres: aparte del precio, la importancia de tener o no un buen contrato legal

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Gorosito –un profesional de vasta trayectoria en Córdoba- dijo que la Ley 13.246 regula los alquileres y establece que el contrato debe ser por escrito, pero caso contrario puede ser probado cualquier medio de prueba. La norma establece que deben ser sellados, y en el caso de la provincia de Córdoba es el 1% del valor del contrato.

Explicó que puede haber contratos que si lo sean, pero que no responden a un único instrumento firmado por ambas partes, entonces, ¿qué sucede con impuesto de Sellos? En ese sentido, comentó que en la actualidad está tomando cuerpo, especialmente por parte de las empresas, la forma contractual consistente en que el propietario haga una oferta irrevocable al arrendatario, pero la aceptación viene dada por otro instrumento como un depósito en cuenta bancaria. Si el receptor deposita el monto significa la aceptación de la oferta y contractualmente esté validado y no hay objeciones contractuales, pero ¿qué pasa desde el punto de vista tributario?

«Para que exista el impuesto de Sellos debe haber un instrumento, un título, y debe bastarse por sí solo para exigir el cumplimiento de las prestaciones a ambas partes. Esa oferta mencionada no es un instrumento gravado porque no tiene la firma de la otra parte, y no se basta por sí solo», afirmó. Al tiempo que añadió que los códigos tributarios pretenden grabar cuando el contrato se cierra totalmente y ahí se producen los litigios.

Ventajas del contrato

Para Gorosito es conveniente tener un contrato formal, por escrito, firmado por ambas partes e incluso con fecha cierta a través de la intervención notorial por cuestiones fiscales. En ese sentido, comentó que la Afip tiene la costumbre -desde hace casi tres décadas- de en lugar de investigar la verdadera situación del contribuyente, recaudar a través de la presunción. «A través de la imagen satelital pretenden saber la producción del campo, lo cual es imposible porque no releva certezas y la ley exige certezas», expresó.

Si no existe el contrato, el organismo recaudador no tiene un instrumento a refutar, entonces puede presumir el valor del arrendamiento que supuestamente cobró y en función de eso proyectar un ajuste impositivo. Esa es la gran ventaja de contar con un contrato.

También, y debido a que los rendimientos no son iguales y en función de eso varían los valores de los alquileres, tener el contrato en la mano permite defenderse porque este año se cobra más o menos que los anteriores. Está firmado por un tercero, hay una prueba doble y se convierte en un resguardo ante el Estado.

El costo de las operaciones marginales

En el caso de las operaciones marginales («en negro»), la ley dice que cuando la Afip la compruebe puede proyectar el porcentaje de esa operación a 12 meses anteriores y si la comprueba en un año puede hacerlo a períodos no prescriptos, que en realidad son seis (el actual más cinco anteriores). Y acá la cuestión cambia.

El arrendatario se ve tentando a deducir el monto en su declaración jurada, que es un 35%. Al ser investigado y reclamado el comprobante, no lo tiene, entonces se comprueba a través de un tercero la operación marginal. En ese sentido, el especialista recordó que «el valor del campo es alto y el Fisco está habilitado por ley a pedir el embargo preventivo».

Para ejemplificar el costo de ese tipo de actividad, tomó un arrendamiento marginal de $ 400.000, el impuesto a las Ganancias no declarados es $ 140.000 (35%). Si el Fisco proyecta cinco años, esa cifra pasa a $ 700.000, los intereses sumarían $1.700.000 y una multa por omisión (la menos gravosa), $ 600.000; con lo cual puede significar un reclamo al propietario de $ 3.540.000 (por ahorrarse $ 140.000).

Para el arrendatario, al cual el Fisco le detectó el monto deducido pero no tiene comprobante, se lo impugna como gasto: $ 140.000, salidas no documentadas otros $ 140.000, $ 50.000 de intereses, una multa por omisión de 200.000; es decir, le puede significar $ 530.000 por pretender ahorrarse 140.000, es decir, cuatro veces más.

Lo mismo puede ocurrir si el contrato existe, pero el Fisco comprueba que no dice la verdad.

El problema es que de por medio hay una propiedad valiosa, y los propietarios de campo no son insolventes y de esa manera se pone en juego un patrimonio importante.

«Es importante prevenir, analizar si el costo fiscal no puede representar un costo muy superior. No tenemos la costumbre de decir al contribuyente lo que tiene que hacer, la clave es darle una serie de elementos de juicio adicional y los problemas impositivos derivados de operaciones marginales que pueden acarrear para que decida», concluyó.

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